En esta entrada transcribiré un artículo de Teresa Arranz publicado en el periódico Expansión titulado “La hipoteca y sus efectos sobre el arrendamiento de inmuebles”.
Como dije en uno de mis comentarios trararé de aportar aquella información que tenga que pueda ser útil para evitar un desahucio utilizando el truco del alquiler del inmueble a un conocido.
Si conocéis más artículos o si sóis abogados y queréis colaborar también me podéis enviar por correo electrónico artículos íntegros o con vuestros comentarios y los publicaré en el blog.
También sería muy interesante que si eres abogado y tienes acceso a jurisprudencia la aportes para que pueda ser de dominio público y usada por quien la necesite.
En el siguiente artículo el subrayado y la negrita son míos.
TERESA ARRANZ - La hipoteca y sus efectos sobre el arrendamiento de inmuebles:
En materia de arrendamientos urbanos uno de los temas más debatidos en los últimos tiempos es el relativo a los efectos de la ejecución hipotecaria del inmueble sobre los arrendamientos concertados con posterioridad a la hipoteca.
Sobre esta materia la jurisprudencia ha sido diversa haciendo uso en unos casos de la normativa arrendaticia para defender el mantenimiento de los arrendamicntos (especialmente cuando los arrendamicntos estaban sujetos al régimen de prórroga legal forzosa) y remitiéndose en otros casos a las normas hipotecarias para defender justo lo contrario, la cancelación automática de los arrendamientos.
La situación, por tanto, era confusa si bien se podía defender con cierta seguridad y tras diversas sentencias del Tribunal Constitucional y del Tribunal Supremo que la ejecución hipotecaria no producía por sí misma la extinción del arrendamiento salvo en aquellos supuestos en que estuviéramos ante un arrendamiento claramente simulado, ficticio o suscrito con finalidad defraudatoria.
Situación actual.
En estas circunstancian aparece la Ley de Arrendamicntos Urbanos de 29 de noviembre de 1994. Asimismo. a principios del año 2001 ha entrado en vigor la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil que regula el procedimiento general de ejecución de bienes aplicable a las ejecuciones hipotecarias además de modificar diversos artículos de la Ley Hipotecaria.
- Ley de Arrendamientos Urbanos.
En los arrendamientos de uso distinto de vivienda el adquirente de la finca se subrogará en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que (i) sea un tercero de buena fe (que desconoce la existencia del arrendamiento), (ii) adquiera a título onoroso de la persona que aparezca en el Registro con facultades para transmitir (iii) e inscribe a su vez el título en el Registro de la Propiedad. Por tanto, puede mantenerse con carácter general que la transmisión de la finca arrendada no cancela el arrendamiento urbano sino que el adquirente se subroga en la posición del arrendador (salvo que concurran todas las circunstancias anteriores).
Aunque la mención legal al "adquirente”, sin exclusiones ni excepciones, hace referencia a todo tipo de adquisiciones del inmueble y por cualquier título (compraventa, herencia, aportación…) resulta dudoso si la norma citada es aplicable a los supuestos de ejecución hipotecaria. Es decir, aquellos en que se adquiere la finca en subasta pública y por razón de la ejecución de una hipoteca.
No hay uniformidad de criterio en esta materia si bien se defiende por algunos autores que si la finca se adquiere por ejecución hipotecaria el arrendamiento debe extinguirse.
- Ley de Enjuiciamiento Civil.
La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil afronta tangencialmente este tema. El nuevo procedimiento de ejecución de inmuebles exige la comunicación a los poseedores de la finca a fin de que puedan acreditar el título o derecho que ostentan sobre ella. Asimismo se permite que el ejecutante solicite al juez que declare que el ocupante de la finca no tiene derecho a permanecer en ella una vez enajenada. Si el ocupante se considera de mero hecho (precario} o sin título suficiente el juez realizará la declaración solicitada; en otro caso declarará el derecho del ocupante a permanecer en el inmueble.
Es evidente, pues, que si se trata de un poseedor sin titulo el juez probablemente determinara el desalojo. Ahora bien, si se trata de un arrendamiento validamente concertado con posterioridad a la hipoteca y aún vigente se mantendría el derecho del arrendatario a permanecer en la finca, si bien el adquirente podría instar la resolución del arrendamiento a través del correspondiente procedimiento judicial. Dicho procedimiento deberá estar fundamentado en la existencia de alguna causa de nulidad del contrato aplicándose las reglas generales sobre validez de los contratos.
De lo expuesto parece deducirse que los arrendamientos válidos suscritos tras una hipoteca continúan una vez ejecutada ésta. Sin embargo, la situación dista de ser tan clara ya que, a pesar de lo señalado, la propia Ley ofrece un nuevo argumento para defender la extinción del arrendamiento posterior a la hipoteca. Se trata de la modificación del articulo 134 de la Ley Hipotecaria que en su nueva redacción establece
“la inscripción de la adjudicación de la finca determinará la cancelación de la hipoteca efectuada y de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de teceros posedores posteriores a ella, sin excepcion”. La modificación ha consistido precisamente en establecer la cancelación no solo de las cargas y gravámenes posteriores a la hipoteca sino también, expresamente, de las inscripciones de posesión de la finca como puede ser el arrendamiento.
Conclusiones
En definitiva, a pesar de las modificaciones legales comentadas, se mantiene la incertidumbre respecto de las vicisitudes de los arrendamientos suscritos con posterioridad a una hipoteca. Y la cuestion es importante puesto que puede afectar a un gran numero de arrendamientos ya que es muy frecuente la constitución de hipoteca en garantía de la financiación al promotor para la construcción de edificaciones posteriormente destinadas a la explotación en arrendamiento (por ejemplo, edificios de oficinas, centros comerciales, etc.) En tales casos los contratos de arrendamiento se suscriben con posterioridad a la hipoteca. Si por cualquier circunstancia el promotor incumpliera su obligación de devolver el préstamo concedido y el acreedor hipotecario ejecutase la hipoteca ¿que suerte correrían los arrendatarios del inmueble? Parece que el adquirente del inmueble en ejecución hipotecaria probablemente tendrá interés en su adquisición por razón de las rentas derivadas de los arrendamientos. Sin embargo, también podría ocurrir que, por razones de mercado, resultase preferible para el adquirente que los arrendamientos quedasen extinguidos para poner de nuevo en mercado el inmueble en condiciones y rentas más favorables para la propiedad.
Teniendo en cuenta la legislación expuesta nos inclinamos por defender el mantenimiento de los arredamientos validamente concertados siempre que no se opongan a la legislación hipotecaria y a las estipulaciones contenidas en las escritura de hipoteca.
En todo caso resulta necesario para el arrendamiento, antes de suscribir el contrato, valorar las circunstancias existentes y los riesgos que pueden derivarse de las mismas para determinar si desea suscribir del arrendamiento y si es asi establecer contractualmente las provisiones que mejor protejan sus derechos.
AMIGO.
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