Hace unas semanas estuve hablando con un amigo que es abogado sobre una solución que se me ha ocurrido para aquellas personas que tienen una hipoteca y prevean que no puedan hacer frente a la misma.
Antes haré una breve valoración sobre un comentario de alguien que me dijo que estas personas no debieron hipotecarse nunca. Y será tan breve como la ayuda que reciben los desahuciados por parte de las administraciones:
1 – El derecho a una vivienda está reconocido en la Constitución y se supone que es un derecho fundamental. Y creo recordar que dice “digna y adecuada” por lo que no vale cualquier cosa. Si este derecho no puede ejercerse, ¿sirve de algo la Constitución?
2 – Suponiendo que esa Constitución no existiera (que no sirva para nada es como si no existiera) es de toda lógica que las personas tenemos que vivir en algún sitio.
3 – El que me dijo que el alquiler era una solución le recuerdo que cuando esas personas que a día de hoy no pueden pagar la hipoteca firmaron la misma era más barata que el precio de un alquiler. ¿Algún político de turno se preocupó de regular el precio de alquiler y establecer un máximo para evitar el abuso que se ha dado? ¿A ningún político de esos que cobran lo que no está escrito no se les ha ocurrido crear “alquileres de protección oficial”? ¿Nos ha gobernado alguien?
4 – Si el alquiler era más caro que una hipoteca y en los bancos y cajas le daban una a cualquiera que pudiera firmar (ya fuera con la mano, con un pie, con la boca o con el ojete) sin realizar ninguna valoración del riesgo, ¿es un problema del banco y de la caja por no hacer bien su trabajo o de la persona que firma la hipoteca? ¿No existe un Banco de España que se supone debe supervisar a los bancos y cajas?
5 – Parece ser que aquí el único culpable es el necesitado de vivienda mientras que los otros responsables parecen no serlo, ni aparentarlo, ni parecerlo. La única democracia que conozco está en Islandia: allí encarcelaron a sus políticos y banqueros y se negaron a pagar una deuda que no les correspondía. Ahora ya no están en crisis. Están creciendo económicamente y no tienen que recortar nada. Y aquí nosotros pagando la fiesta de otros.
Volviendo al tema principal que nos ocupa comentaré que mi idea funciona al 100 % antes de recibir la notificación de embargo por parte del juzgado. Por lo tanto, puede ser llevada a cabo por aquellas personas que prevean que no van a poder pagar dentro de poco tiempo porque han perdido su puesto de trabajo o por el motivo que sea.
Si este truco lo realiza alguna persona ya notificada por el desahucio el contrato de alquiler se declarará ilegal y el juez lo cancelará con toda seguridad. Por eso es importante prevenir antes de que llegue esa situación.
Voy al grano:
1 - Cuando ten encuentres en la situación arriba indicada (que dentro de nada no podrás pagar tu hipoteca) es el momento de alquilarla a un familiar de confianza absoluta.
2 – Ese familiar no tiene que ser propietario de una casa. Sino el asunto huele a la legua. La idea es que oficialmente ese familiar está viviendo en tu casa hipotecada. Por lo que si él tiene ya una es materialmente imposible vivir en dos casas a la vez. Así que búscate a alguien de confianza sin una propiedad (lo cual, por otro lado, no creo que sea muy difícil).
3 – Se debe realizar un contrato de alquiler entre 5 y 10 años. No más porque sino el juez puede declarar la nulidad del mismo.
4 – Como se hace a un familiar o conocido el precio puede ser por debajo de mercado, siendo una situación comprensible. Si ese precio fuera, por ejemplo, de 250 euros, 300 euros ó 350 euros debe quedar constancia documental bancaria de la existencia de tal pago. Piensa que cuando el banco se entere del alquiler tratará de denunciarlo y declararlo ilegal y tú deberás aportar las suficientes pruebas documentales para demostrar que dicho alquiler es cierto, real y legal.
5 – Todos los meses el familiar debe ingresarte ese alquiler a través de una cuenta bancaria para dejar ese rastro escrito. Acuérdate desde el primer pago de conseguir un extracto bancario con el detalle de ese alquiler e ir guardándolos. Es aconsejable que en esa transferencia tu familiar indique en la misma en el concepto “alquiler vivienda calle Rajoy, el breve, número 69”. Y si eres buena persona le devolverás ese dinero personalmente a tu familiar para que lo vuelva a ingresar el mes siguiente.
6 – Ese contrato de alquiler debe registrarse en el Registro de la Propiedad Urbana. Hay que realizar esos trámites y pagar las correspondientes tasas para oficializar el contrato, darle publicidad y dotarlo de validez legal.
7 – Existe la posibilidad que el banco gane el juicio para cancelar dicho contrato y en el peor de los casos la persona habrá ganado tiempo (un año, quizás dos y sin pagar la hipoteca). También existe la posibilidad que el juez dictamine la validez legal del mismo e impida el desahucio de ese piso hasta que finalice el contrato de alquiler. En ese caso el tiempo ganado será el de la duración del contrato: 5 ó 10 años.
8 – También es interesante buscar un plan B porque el tiempo pasa muy rápido.
9 - Añado algo interesante: es importante pensar en la posibilidad de empadronarse en el domicilio donde supuestamente estamos viviendo por dos motivos: el primero es que no resulta creible legalmente que una persona viva aquí y conste empadronada allí. El segundo es que es una prueba judicial a nuestro favor contra el embargo del banco. Sobre este punto tenéis más información en mi comentario del 22/06/12 que podéis encontrar debajo de esta entrada.
10 - Un comentario: sería interesante que en el contrato de arrendamiento hubiese una cláusula donde se indicase que el arrendatario (quien alquila la vivienda) puede desistir en cualquier momento de dicho contrato, sin ningún plazo de preaviso y sin tener que indemnizar al arrendador.
11 - Una advertencia: puede suceder que una vez que el banco intenta el deshaucio y no puede por existir este contrato de arrendamiento, debido a que es el nuevo propietario, decida realizar una inscripión en el Registro de la Propiedad haciendo constar este hecho y proceder a una subrogación de este contrato. Esto significa que cuando el banco notifica la subrogación como nuevo arrendador al arrendatario éste debería pagar el alquiler al banco. Para evitar este punto hay que hacer uso del comentario del punto 10. Es decir, notificar por carta certificada al banco que el arrendatario desiste del contrato de arrendamiento para no tener que pagar el alquiler. Pero esto supone la pérdida total de la vivienda.
10 - Un comentario: sería interesante que en el contrato de arrendamiento hubiese una cláusula donde se indicase que el arrendatario (quien alquila la vivienda) puede desistir en cualquier momento de dicho contrato, sin ningún plazo de preaviso y sin tener que indemnizar al arrendador.
11 - Una advertencia: puede suceder que una vez que el banco intenta el deshaucio y no puede por existir este contrato de arrendamiento, debido a que es el nuevo propietario, decida realizar una inscripión en el Registro de la Propiedad haciendo constar este hecho y proceder a una subrogación de este contrato. Esto significa que cuando el banco notifica la subrogación como nuevo arrendador al arrendatario éste debería pagar el alquiler al banco. Para evitar este punto hay que hacer uso del comentario del punto 10. Es decir, notificar por carta certificada al banco que el arrendatario desiste del contrato de arrendamiento para no tener que pagar el alquiler. Pero esto supone la pérdida total de la vivienda.
12 - Otro
comentario: también es
cierto que en el supuesto del punto 11 (donde el banco realiza la subrogación
del contrato de alquiler pasando a ser el nuevo arrendador) otra opción es pagar
a él este alquiler para que puedas estar en tu casa. Se entiende que la
hipoteca ya no la pagas y dicho alquiler será la mitad o menos del coste de la
hipoteca. Sí, a mi también me revienta esta solución pero si sucediera la
subrogación por parte del banco sería la única opción para no perder tu
vivienda definitivamente. Esto supondría que pagando ese alquiler al
banco podrías estar en tu casa el tiempo estipulado en ese contrato de alquiler.
Finalizo con una reflexión:
“Con la de parados e indignados que hay en España yo creo que un edificio de pisos se puede construir en una semana. Y sin hipotecas ni otras usuras”.
AMIGO.
*
Pero si el banco se adjudica la vivienda a pesar del contrato de alquiler habría que pagar ese dinero al banco, ¿no?
ResponderEliminarEl contrato de alquiler habrá que pagarlo a la persona que conste en dicho contrato.
EliminarPor lo tanto, no habrá que pagárselo al banco cuando se haya producido el desahucio.
Unos abogados dicen que el contrato de alquiler no tiene validez pues hay cláusulas en las hipotecas que van esa dirección. Sin embargo, otros tienden a considerar abusivas dichas cláusulas (si existen) y te argumentan que sí que son válidos. Existe controversia sobre este tema. Te cuento que la jurisprudencia y la doctrina tienden a considerar que los contratos de arrendamiento subsisten tras la ejecución hipotecaria.
Lo más normal es que cuando el banco se entere que existe un contrato de arrendamiento llame a sus 25 abogados todos trajeados y repeinados para que solucionen ese problema.
Y la solución pasa por la demanda judicial para tratar de cancelar ese contrato.
Si se han seguido los pasos que comento en esta entrada pero, sobretodo, que el contrato de alquiler se produzca antes del desahucio la probabilidad de éxito es muy elevada. Indico en el artículo que del 100 % que será tal si el abogado defensor del hipotecado desahuciado es capaz de aportar jurisprudencia en ese sentido apoyándola con la legislación que le favorece.
Para ayudarle te comento que la semana que viene haré una entrada con un par de artículos de abogados que hablan sobre este asunto.
De todas maneras, ya indico en el punto 7 que la última palabra la tiene el juez. En el peor de los casos se habrá conseguido retrasar el desahucio uno o dos años (hasta que salga sentencia sobre si el contrato de alquiler es válido o no) porque, desde mi punto de vista, no se ha hecho bien ese contrato y todo el proceso. En el caso de hacerlo bien el tiempo ganado será el de la duración del contrato.
AMIGO.
OTRA ACLARACIÓN:
EliminarLa jugada en este asunto es que el banco no podrá iniciar el desahucio si existe un alquiler o arrendamiento vigente.
Por lo tanto, la persona que no puede hacer frente al pago de su hipoteca antes de perderlo todo y esperar el desahucio debería realizar el arrendamiento de su vivienda a una tercera persona aunque en realidad estará él y su familia viviendo en aquella.
El desahucio no podrá llevarlo a cabo el banco hasta que finalice el contrato de alquiler o, si el banco trata de cancelar el contrato judicialmente, dependerá de la sentencia del juez.
AMIGO.
el contrato, ¿se puede hacer`por un importe simbólico? Es decir, por unos 50€, pues no tenemos practicamente ingresos; o a un amigo de confianza, gracias.
ResponderEliminarHola.
ResponderEliminarClaro que se puede hacer por un importe simbólico: 50 € ó si quieres 1 €.
¿Pero qué pasará?
Pues que el banco denunciará judicialmente el contrato de alquiler para tratar de que el juez lo declare ilegal y cancelarlo.
Cuando el juez vea que el importe es cualquiera de los dos que yo he puesto la probabilidad de que sea cancelado es altísima. Yo calculo de entre el 95 y el 99 %.
Lo mejor es hacerlo tal como yo lo propongo.
Como veo que no me he explicado bien trataré de comentar el punto 4.
El asunto consiste en hacer creer a las autoridades legales que efectivamente se paga un alquiler. Y es más creíble si el precio oscila entre los 250 € y los 350 €. En ese baremo es más creíble tratándose de un familiar o amigo de confianza pues se entiende que está un poco por debajo del precio de mercado.
Pero también puede ser 400 € ó 500 € porque en el fondo no se paga nada.
La clave consiste en la persona que alquila (un familiar o un amigo de confianza) se supone que paga por ese alquiler al propietario. Y lo hace a través de un banco para dejar un rastro que luego servirá como prueba para demostrar la validez de este contrato de alquiler.
Como el propietario eres tú recibirás el importe del alquiler mensualmente a través de tu cuenta bancaria donde tu familiar o amigo de confianza te ha ingresado el dinero. Lo retiras y se lo devuelves en mano al familiar o amigo de confianza para que al mes siguiente vuelva a ingresarlo.
Es un dinero que no se pierde (ni se gana). Siempre es el mismo.
Por eso es mejor aplicar en el contrato de arrendamiento una cantidad entre los 250 € y los 350 €.
Espero haberme explicado mejor. Pero si hay más dudas podéis realizar comentarios y trataré de responderlos.
Un saludo.
AMIGO.
Parece interesante el asunto, pero tengo una duda.
ResponderEliminarSi yo soy esa persona de confianza y le hago el favor a un familiar cercano (hermano concretamente) ¿no se puede averiguar que yo no vivo allí?
¿no pueden averiguar que quien vive allí es el verdadero familiar?
En estos casos que hay que hacer con los padrones, ¿hay que cambiarlos para que cante menos el asunto?
O por el contrario puede quedar todo como está y cada una que viva en su casa?
Naturalmente todo es planteamiento lo hago partiendo de la base que yo no tengo ninguna propiedad.
Gracias.
Es verdad.
ResponderEliminarSe me había pasado el asunto del empadronamiento.
Entre todos podemos perfeccionar el truco para ayudar a quien lo necesite. Muchas mentes juntas piensan más y mejor que la mía sola.
El empadronamiento es importante realizarlo por dos motivos: el primero es que no resulta creible legalmente que una persona viva aquí y conste empadronada allí.
El segundo es que es una prueba judicial a nuestro favor contra el embargo del banco.
Por lo tanto, si tú le haces el favor a tu hermano porque prevee que puede estar en una situación crítica de impago el empadronarte en su domicilio dará credibilidad al contrato de alquiler.
Sería aún más perfecto que tu hermano dejara de estar empadronado en su domicilio para estarlo en el tuyo. Si me dices que no tienes ninguna propiedad probablemente vivas en casa de tus padres, estés alquilado en otro domicilio, etc.
Si no tienes ninguna propiedad el banco, cuando acuda al Registro de la Propiedad, no podrá aducir que es un truco o una estafa. En el caso de tener una propiedad este asunto se desmonta fácilmente porque no es creíble que teniendo una propiedad alquiles un piso para vivir. Pero como no es el caso este punto ya está asegurado.
Si vives en casa de tus padres tu hermano se tendría que empadronar allí junto con su mujer-pareja.
Si estás alquilado en otro domicilio tendríais que estudiar la posibilidad de hablar con el dueño del piso para que se realizara una modificacion de tu contrato de alquiler para que se cambiara de titular. En vez de ser tú sería tu hermano.
El cambio de empadronamiento sería ideal si tú y tu hermando vivís en la misma localidad. Lo digo porque, como ya sabrás, al empadronarte tienes acceso a unos derechos y deberes dentro de esa localidad: te pueden llamar para una mesa electoral (a no ser que utilices mi otro truco que está en otra entrada), el médico de cabera del CAP, solicitar plaza escolar en un centro público, acceder a programas de ayuda social en áreas de interés tales como la familia, la educación, la vivienda o el campo laboral, etc.
Pero en momentos económicos muy graves donde las personas pueden perder su casa me parece una gilipollez esos derechos y deberes del empadronamiento. Lo primero, creo yo, es salvar el domicilio de tu hermano para que pueda continuar viviendo allí y el resto es secundario. Y que tú estés empadronado en su domicilio de Madrid y él en el tuyo de Málaga, por poner un ejemplo, puede realizarse siempre y cuando no trabajéis los dos. Lo digo porque vivir en Madrid y trabajar en Málaga es complicado.
Creo que lo más importante es ayudarle para que pueda estar el máximo tiempo posible en su casa hasta que el gobierno se decida a rescatar a los ciudadanos y ciudadanas que no puedan pagar su hipoteca.
Y si no lo hace ya se nos ocurrirá algo, ¿verdad?
Ahora voy a incluir el punto nº 9 para hacer referencia al empadronamiento.
Gracias por la idea.
Un saludo.
AMIGO.
un saludo,queria saber si el banco puede enbargarme los 300 euros,que el supuesto familiar o amigo,debe ingresar en mi cuenta como pago del hipotetico alquiler.gracias
ResponderEliminarHola.
EliminarEl embargo sólo lo puede realizar el juzgado después de unos largos trámites. Antes del embargo recibirías en tu domicilio notificaciones bien mediante un agente judicial o bien mediante correo certificado de dicho juzgado.
Sólo cuando los pagos no se realizan después de esas notificaciones es cuando el juzgado puede ordenar el embargo.
Sí puede llegar a suceder que ese banco de forma unilateral y por propia iniciativa, saltándose todos los procedimientos legales, decida embargar esa cantidad (porque me imagino que es el único dinero que hay en tu cuenta corriente). Supongo que ya habrás tenido la genial idea de retirar todos tus ahorros hace tiempo de ese banco. Y sino ya estás tardando.
Si el banco hiciera eso es cierto que se han vulnerado tus derechos y que las leyes te pueden permitir defenderte. Pero eso supone abogados, dinero y tiempo.
Lo mejor es prevenir. Como todo en la vida.
La solución es bien sencilla. Si tienes la hipoteca con el banco A te habres una cuenta en el banco B, en el C o en el D y los pagos del hipotético alquiler se harían en esa otra cuenta.
Así será imposible que te embarguen o te bloqueen la cuenta.
Un saludo.
AMIGO.
Un saludo. Me gustaría poner a debate algo que una persona al parecer entendida en el tema, me comentó para presionar al banco de forma que este se vea obligado a renegociar la hipoteca (realizar una quita, p.ej.): se le puede tocar los h. a los bancos, retrasándose en el pago mensual de la hipoteca continuamente. Por supuesto esto conlleva el pago de comisiones por demora por parte del hipotecado, pero se supone que los problemas causados al banco superan con creces la compensación que van a obtener en concepto de comisiones.
ResponderEliminarTrato de que otras personas, quizá con más conocimientos que yo, o asesorados, o con experiencia, opinen sobre este tema para corroborar si esto es cierto.
Hola.
EliminarGracias por tu aportación.
Estoy trabajando en algo que va en esa dirección y en otra.
Como tú has comentado este tema de la quita lo explicaré un poco.
Para que se produzca una quita tiene que darse una situación de concurso de acreedores. Esto en las empresas es lo normal cuando se declaran en quiebra o en suspensión de pagos porque son insolventes y preveen que no pueden hacer frente a las deudas contraidas. El acogerse a ese concurso implica la quita que tú comentabas.
Como bien sabemos la quita significa eliminar (quitar) de la deuda aquella parte impagable y dejar aquella otra que presumiblemente se puede pagar.
Lo mismo que lo hacen las empresas lo pueden hacer las familias. De hecho, en España, bastantes de ellas se han acogido al concurso de acreedores y no sólo han salvado su casa sino que, además, han obligado a los bancos a que les cobren aquella cantidad que pueden pagar.
El tema de las quitas en las familias no está muy extendido pero es cuestión de que abogados y abogadas cogan este camino poco transitado.
Ya me extenderé más sobre este asunto y otro más fuerte todavía. Los dos legales.
Lo que propones de renegociar la hipoteca con un banco vete olvidando. Las alimañas no negocian. Su negocio es quedarse con tu dinero de la hipoteca, con tu casa y obligarte a que seas su esclavo de por vida.
Una cosa es tu amigo el de la oficina bancaria y otra las normas y procedimientos que debe seguir. No creo que el simpático señor que te atiende se juegue su puesto de trabajo poniéndose de tu lado.
Si te retrasas en el pago de la hipoteca continuadamente el banco puede dar orden cuando quiera a sus millones de abogados para que se inicie un proceso de desahucio. Así que cuidado con este tema.
Tu teoría sería aplicable si todos los que tenéis hipoteca os ponéis de acuerdo en España y no pagáis 2 ó 3 meses. Al 4º mes estáis en condiciones de imponer las normas a los bancos. Pero esto es ciencia-ficción, como te imaginarás.
Si ni siquiera nos unimos para manifestarnos ya que cada sector se moviliza cuando le tocan sus derechos pero no lo hace cuando se los tocan a otro. Así se ríen de nosotros y hacen lo que quieren.
Un saludo.
AMIGO.
Buenas, mi nombre es Gonzalo uarez, y el mail que se hizo viral del alquiler barato para paliar las consecuancias del desahucio , fue una idea mia, q comente en el blog MUNDOCONMISOJOS hace como 2 años, pero lamentandolo mucho, la idea en BRUTO ( la delalquiler simbolico de 1 euro, , el familiar, y los 100 años de contrato) fue la q se desparramo como la polvoray se hizo Viral, apesar de q el mismo dia q salio publicada, le mande y publico la estrategia mejorada para evitar la desestimacion legal de la misma, q es bastante parecida a cual la planteas AMIGO. un aporte...la estrategia pulida, contempla el alquiler entre gente q se encuentra en lamisma situacion de riesgo, y se trata de intercambiar los pisos mediante alquileres, Y q si se justifica y prueba que no tienes ingresos o q son bajos, bastaria con q el alquiler no supere el 60% de lo q justificarias como ingreosos ( el 60% de tus ingresos es lo q te exigian como maximo a la hora de consederte una hipoteca) digamos q si solo puedes pagar 200 y lo pruebas, y realmente te mudas y el contrato esta legalizado.. dudo q un juez te heche, porq tampoco estarias buscando "beneficio" o intencion de DOLO, estaias pagando por un derecho basico
ResponderEliminarLamentandolo mucho, hice esfuerzos por expandir laidea Pulida contraria alaidea en BRUTO q si es muy deficiente e ineficaz, pero fui inclusive a reuniones de Afectados por la hipoteca y los coordiadores me ignoraron totalmente, parecian pagados por los bancos, me indigno mucho y me decepcione.....saludos